Новости

Самая большая школа Тюмени

09:09 04.10.2017

Самая большая школа Тюмени

1 сентября 2017 года открылась самая большая Тюменская школа, в которой будут учиться более 2,5 тысяч школьников, которые раньше должны были ездить в другие районы города.

Для остекления этого...

все новости →


Организация строительного процесса



Надзор за ходом строительства. 

Даже при отсутствии строительных знаний заказчику достаточно овладеть основами менеджмента, чтобы он мог организовать строительство. Однако в этом случае ему придется самостоятельно закупать материалы, оборудование, обеспечивать их доставку и хранение. А также нанимать рабочих, руководить ими, решать их жизненные проблемы, разрешать возможные конфликты. Это позволит сэкономить 25-30% общей стоимости строительства.

     Если заказчик не готов заниматься всеми вышеперечисленными организационными моментами, то за те же 25–30% стоимости строительства ими займутся профессионалы – компания, с которой придется заключить договор подряда. Некоторые фирмы берут на себя дополнительные обязательства по оформлению разрешения на строительство и других необходимых документов в Бюро технической инвентаризации и Комитете по регистрации собственности. Застройщику остается лишь финансирование, контроль и подписание документов.


     Предварительное финансирование строительства. Все строительные компании предлагают внести определенную сумму в качестве аванса – на закупку части строительных материалов. Как правило, в него включена сумма и на покрытие накладных и транспортных расходов начального этапа строительства. Обычно предоплата не превышает 20–30%  стоимости «коробки» – дома без внутренней и наружной отделки. Однако некоторые подрядчики пытаются получить до 60%, оправдывая это необходимостью приобрести сразу все строительные материалы. Если подрядчики захотят получить от стоимости всего дома, стоит задуматься, нужно ли вообще заключать такой договор. После внесения первого платежа строители могут предложить вносить оставшуюся сумму в рассрочку, независимо от готовности проведенных работ. Контролировать подобную ситуацию в процессе строительства довольно сложно. В этом случае заказчику необходимо знать, что после того, как произведен расчет, у подрядчика при переходе к следующему этапу пропадает интерес к работе. При этом они могут использовать различные уловки: вдруг возникают чрезвычайно важные дела на других объектах и т.д. А ожидание выплат наоборот подогревает их интерес к собственным обязанностям. Конечно, и качество дома тем лучше, чем сильней желание строителей трудиться.

     К договору прилагается календарный график производства и финансирования строительно-монтажных работ. Эти документы должны быть согласованы друг с другом. И нужны они не для соблюдения формальностей: с их помощью можно не только контролировать проведение работ, но и оплачивать выполненные работы. Весь процесс строительства дома должен быть разделен на несколько этапов. После завершения каждого из них заказчик принимает работу и подписывает акт приема работ данного этапа, и только после этого их оплачивает. В плане строительства это должно быть четко указано, например: «На 38-й день от начала строительства при условии завершения работ по установке перекрытий второго этажа заказчик вносит 50000 рублей».

     При оплате работ или стройматериалов нужно брать квитанцию с указанием суммы, основанием платежа и даты. Здесь же должна стоять печать и подпись должностного лица строительной компании. Если клиент считает это не обязательным – он идеальный заказчик для недобросовестных строителей, поскольку в случае возможных осложнений ему нечем будет аргументировать судебный иск против подрядчика. Таких примеров в строительной практике довольно много. Избежать неприятностей поможет даже обыкновенная расписка, которую можно взять с получателя денег. Лучше, если он напишет ее собственноручно и не забудет указать свои  паспортные данные. Заказчику необходимо проверить их достоверность, так как отдельные подрядчики используют ложные номера и даты паспортов. 

     Контроль за ходом строительных работ. Контроль над строителями – не условность, а производственная необходимость. Дело в том, что существует понятие скрытых работ. Скрытыми называются работы, которые закрываются последующими этапами строительства. Например, отсыпка фундамента слоем песка, гидроизоляция, укладка утеплителя в пол или на крышу и т.д. При серьезной организации дела заводится особый журнал, в котором фиксируется проведение скрытых работ. Каждый из этапов заказчик  контролирует, он ставит свою подпись, без которой строители не имеют право начинать следующий этап.

     Существует понятие авторского надзора. Архитекторы не только разрабатывают проекты, в их обязанности входит и контроль за работой строителей. Авторский надзор нужен для того, чтобы подрядчик соблюдал все технологии, а строительные конструкции соответствовали утвержденным нормам и правилам. Авторский надзор должен быть прежде всего независимым. Между тем некоторые строительные фирмы предлагают авторский надзор по цене 1–2%  стоимости строительства, в то время как аналогичные услуги независимого архитектора стоят намного больше – до 7%.  По мнению профессионалов, эта сумма вполне оправдывается затраченными усилиями и временем, необходимыми для контроля за строителями и качеством работ. Архитектор – союзник и защитник заказчика, он отстаивает его интересы. Тогда как представитель той же строительной компании в первую очередь будет отстаивать интересы собственной фирмы.


     Прием дома в эксплуатацию. После завершения строительства необходимо оформить отношения с Управлением инвентаризации и оценки недвижимости и зарегистрировать свой дом с внесением его в Государственный реестр строений и сооружений. После этого заказчик официально становится собственником жилья,  который обязан платить налог на недвижимость.

     Для оформления статуса законности строительства жилого дома у застройщика должны быть:

1. Свидетельство о праве собственности или аренды на землю.

2.  Проект возведенного дома.

3.  Разрешение на его строительство.

4.  Утвержденный акт приемки дома в эксплуатацию.

     Государственный реестр строений и сооружений находится в ведомстве Минюста. Но попасть в этот реестр новое здание может только будучи освидетельствованным в ГУИОНе (Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости), которое не выдает заключения до завершения строительства. Незавершенным же объект может считаться и из-за отсутствия дверных ручек в особняке. Согласно действующему законодательству налог на имущество не взимается с владельца недвижимости до тех пор, пока дом объект не пройдет государственную регистрацию.

По материалам справочника " Универсальный справочник прораба".НТЦ «Стройинформ».



Назад в раздел