Новости

Самая большая школа Тюмени

09:09 04.10.2017

Самая большая школа Тюмени

1 сентября 2017 года открылась самая большая Тюменская школа, в которой будут учиться более 2,5 тысяч школьников, которые раньше должны были ездить в другие районы города.

Для остекления этого...

все новости →


Документы, необходимые для приобретения земельного участка и строительства



     Купить участок и в короткие сроки оформить сделку передачи прав собственности практически невозможно. Чаще всего причиной становится отсутствие у продавца всех документов, необходимых для операции купли-продажи. Утвержденный перечень включает в себя следующие документы:

1. Свидетельство о праве собственности на землю. Этот документ является правоустанавливающим и подтверждает права собственника.

2. Акт о нормативной стоимости земельного участка, выдаваемый Комитетом земельных ресурсов.

3. Выписка из Единой государственной регистрационной палаты.

4. План земельного участка с присвоением кадастрового номера.

5. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности.

6. Документы, удостоверяющие личность и подтверждающие полномочия представителей (или правоспособность юридических лиц). То есть, как правило, паспорт и доверенность на совершение сделки.

7. Письменное согласие супругов на сделку.

     Регистрационные органы иногда требуют предоставить также акт согласования границ участка. Но даже если необходимости в предоставлении этого документа нет, покупателю не стоит им пренебрегать, так как без него сложно будет разрешить  территориальные разногласия с соседями, особенно если на спорном участке земли уже что-то построено. 

     Объектом купли-продажи иногда является участок, на котором находится дом под снос, его обгоревший остов или остатки фундамента. Даже в последнем случае юридически дом существует, а значит, при продаже участка на него тоже нужно предъявить документы:

1. Правоустанавливающий документ на дом.

2. Акт оценки дома, выдаваемый Комитетом земельных ресурсов.

3. Документ, содержащий описание и план дома, оформленный органами, осуществляющими технический учет (Управлением инвентаризации и оценки недвижимости).

     При совершении сделки купли-продажи земельного участка необходимо заключить простой договор в письменной форме или с помощью нотариуса. Последнее, согласно действующему законодательству, не является обязательным. Нотариус удостоверяет лишь сам факт совершения сделки, а реальное право на приобретенную собственность покупатель получает только после его официального оформления в областной регистрационной палате. Присутствовать при этом обязаны обе стороны. В случае неявки продавца проблема решается через суд.

     Для регистрации договора купли-продажи земельного участка (а также и здания, находящегося на земельном участке) в регистрационную палату представляются:

1. Заявление установленной формы о регистрации права.

2. Заявление установленной формы о регистрации сделки.

3. Опись, составленная заявителем и содержащая перечень документов, представленных для регистрации, с указанием их наименования, реквизитов, общего количества листов, заверенная подписью заявителя.

4. Документ о плате за регистрацию.

5. Документы, удостоверяющие личность, подтверждающие полномочия представителей и правоспособность юридических лиц.

6. Правоустанавливающий документ на земельный участок (при необходимости и на дом).

7. План земельного участка с указанием его кадастрового номера, оформленного в соответствии с требованиями законодательства органами, осуществляющими технический (кадастровый) учет данных объектов.

8. Акт о нормативной стоимости земельного участка, выдаваемый КЗР (при необходимости и на дом).

9. Нотариально заверенное письменное согласие супругов на сделку.

10. Если есть дом, документ, содержащий описание и план дома, оформленный органами, осуществляющими технический учет (ГУИОН).

     Все документы, необходимые для регистрации прав и сделок, представляются не менее, чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником, другой – надлежащим образом заверенной копией. Для регистрации сделок и прав на их основании представляется дополнительная ксерокопия договора купли-продажи, которая после осуществления регистрации подлежит направлению в налоговые органы.

     Срок оформления регистрации имущества в едином государственном реестре составляет около одного месяца (в крайнем случае, двух – трех). И лишь после получения на руки свидетельства о государственной регистрации права, оформленного на имя нового владельца, он может считать себя собственником земельного участка.

     Налоги. Согласно Налоговому кодексу РФ при продаже земельного участка его хозяин имеет право на получение налогового имущественного вычета. Это означает, что если стоимость земельного участка, указанная в договоре купли-продажи, составляет менее 1.000.000 руб., бывший владелец освобождается от уплаты налогов. Если же участок продается по цене, превышающей 1.000.000 руб., предусматривается подоходный  налог в размере 13%  полученной суммы.

     У приобретателя недвижимости налоговых обязательств не возникает, но необходима информация о происхождении денег.

     Рассмотренный процесс приобретения и оформления прав на земельные участки под частное строительство может кардинально измениться в каждом отдельно взятом случае.

     Оформление разрешения на строительство. Большинство собственников земельных участков, начиная строительство, не имеют на него соответствующего разрешения и оформляют его уже в процессе возведения фундамента, стен или даже крыши. В отдельных случаях дом целиком возводится незаконно. Однако разрешение на строительство нужно иметь не только на случай проверки государственными контролирующими органами. Наряду с проектом оно необходимо для оформления документов на дом. Местные власти имеют право запретить уже начавшееся без разрешения строительство, и кроме расходов на купленные материалы и произведенные работы, владелец может потерять значительную сумму на штрафах и неустойках строительной фирме. Поэтому, приступая к строительству, сначала нужно получить разрешение. При заключении договора с какой-либо компанией она должна предоставить необходимую документацию для оформления разрешения. Стоит заранее выяснить, возьмут ли они на себя подобные обязательства, и оговорить сроки  исполнения.

     Необходимо учесть и то, что с разработкой проекта могут возникнуть определенные проблемы. А именно: проводить разработку проектов жилых домов по закону могут только фирмы, компании и архитекторы-«одиночки», имеющие лицензию на проведение такого рода работ. Если владелец участка принесет на согласование оригинальный дорогостоящий проект, разработанный фирмой, не имеющей лицензии, его могут не утвердить. Возникает вопрос: почему нельзя построить дом, какой  хочется заказчику? Ответ такой: главное требование к любому проекту – соответствие требованиям санитарной, противопожарной безопасности, а также строительным нормам и правилам (СНиП).

     Известно немало случаев, когда возведение дома начиналось без проекта, который официально разрабатывался и оформлялся уже после строительства. Однако последствия таких экспериментов оборачивались серьезной проблемой –  фундаменты частных домов и коттеджей, расположенные на рыхлых почвах, «плыли». Разработка и утверждение проекта – это отдельная тема, которую мы рассмотрим в следующей главе.

     Что произойдет, если возводить дом без необходимых документов? Во-первых, строительство могут прекратить, признав его незаконным. Потребовать этого вправе даже участковый милиционер. Во-вторых, это может повлечь применение штрафных санкций. В итоге владельцу все-таки придется оформить все документы – получить разрешение на строительство и утвердить проект дома. И только в случае положительного решения данного вопроса владелец будет вправе возобновить строительство. Однако в случае, когда разрешение на строительство дома получить не удается, существует два варианта: добровольно снести строение и освободить участок либо обратиться в суд. Во втором случае владелец понесет значительные издержки на судебные разбирательства, а строительство дома до окончания суда будет приостановлено.

     Своевременное оформление документов также потребует определенных затрат. Но, в любом случае, обойдется куда дешевле. К тому же займет гораздо меньше времени.

     Сама по себе процедура получения разрешения, как правило, довольно проста. Для этого необходимо обратиться в местное управление архитектуры и градостроительства, предоставить проект, копии лицензии на проектирование жилых домов, план участка, ксерокопии правоустанавливающих документов и оплатить пошлину. Проект проходит согласование с  Госпожнадзором и Госсанэпиднадзором. Сроки получения разрешения зависят от многих факторов, в том числе от количества аналогичных заявок в муниципалитете.

     Проект будущего дома. Номенклатура типовых проектов пока еще недостаточно обширна. Поэтому многие заказчики, выбирая проект, стремятся максимально доработать его под свои индивидуальные требования. Но серьезное вмешательство во внутреннюю планировку дома неизбежно отражается на фасаде и силуэте постройки. Если у заказчика неординарный взгляд на архитектуру своего дома, то от типового проекта лучше отказаться. В этом случае лучший выход – заказать профессиональному архитектору разработку индивидуального проекта.

     Проектирование и возведение индивидуального дома – процесс творческий, сложный, трудоемкий и, естественно, не дешевый. В строительстве есть этапы, где любая экономия может обернуться серьезной проблемой. Главный из этих этапов – архитектурный проект. Стоимость полного проекта составляет 5–10% стоимости строительства дома (без учета интерьера, который также требует отдельной разработки). Поиски и эксперименты на бумаге или экране компьютера даже при участии «дорогого» архитектора обойдутся дешевле экспериментов в процессе строительства. Имея полный проект, заказчик в значительной степени застрахован от неожиданностей, будь то цена, сроки или конечный результат. Существует несколько этапов подготовки проектной документации. Каждый из них не только решает определенный круг задач, но и служит отправной точкой для следующего этапа. Первый шаг – это архитектурная идея или проектное предложение. На этой стадии заказчик должен самостоятельно или с помощью архитектора в общих чертах определить характер будущего дома.

     Иногда вся архитектурная идея сводится к нескольким рисункам от руки, иногда исходным пунктом служит картинка понравившегося дома или его фрагмент, по которому архитектор может определить стиль будущей постройки. Бывает, что на этом этапе создается целая серия проработанных эскизов, то есть речь уже идет об эскизном   проекте.  Как правило, понятия «архитектурная идея» и «эскизный проект» не разделяют. Они выполняются в рамках общего, первоначального этапа всего проекта. Но эскизный проект отличается от архитектурной идеи, в первую очередь, тщательностью проработки чертежей. Перечень чертежей эскизного проекта может варьироваться в зависимости от конкретного технического задания заказчика, его пожеланий и сложности проектируемого дома. Соответственно меняется и цена этого этапа.

     Обычно в состав эскизного проекта входят все фасады, поэтажные планы,  основное цветовое решение, план кровли, основные размеры помещений, общая площадь дома и строительные материалы. Дополнительно в эскизном проекте могут обозначаться некоторые особенности дома – конструкции стен, фундамента, решения по инженерному оборудованию. В отдельных случаях даются номенклатура и эскизы нестандартных элементов декора, например, столярных и кованых изделий, балюстрад, архитектурных элементов фасада.

     Эскизный проект не всегда создается под конкретного заказчика. Нередко архитекторы используют его разработку с целью показать свой творческий потенциал и найти заказчиков. Не случайно на различные архитектурные конкурсы представляются именно эскизные проекты.

     Прежде, чем архитектор приступит к работе над проектом, между ним и заказчиком заключается договор, в котором отражается задание на проектирование. В задании оговариваются пожелания заказчика, точный перечень разрабатываемых документов и сроки исполнения. Можно подписать договор сразу на весь проект, но лучше сначала заключить с архитектором договор только на эскизный проект. Это дает возможность оценить его профессиональный уровень.

     Заключение договора на эскизное проектирование не является основанием на продление дальнейшей работы. Стоимость эскизного проекта оценивается примерно в 20–30% суммы общих затрат на весь проект. Однако уже на этом этапе можно      приблизительно оценить полную стоимость строительства. Нередко у заказчика возникает желание построить дом непосредственно по эскизному проекту и сэкономить таким образом значительную сумму денег. Стадию разработки рабочих чертежей и другой документации можно опустить только в случае, если сама постройка не отличается высокой степенью сложности: небольшой дом элементарной планировки, баня, гараж, и если заказчик или его представитель – опытный профессиональный строитель и в состоянии обговорить с архитектором все конструктивные моменты на строительной площадке. В других случаях избежать более тщательной проработки проекта не удастся.

     Многие строительные фирмы берутся строить дома по эскизному проекту, не оговаривая отдельно конкретной суммы за его разработку. Однако это не значит, что цена на эту категорию работ вообще не закладывается. Затраты на работу инженеров-проектировщиков строительная фирма должна в любом случае компенсировать, а эти деньги растворяются в общей смете на строительство. Да и для заказчика это не лучший вариант, так как в итоге он не имеет полного комплекта документации. Значит, при необходимости провести впоследствии реконструкцию дома или продать его, у него могут возникнуть серьезные трудности. Кроме того, строительная фирма с целью уменьшения трудозатрат и экономии средств может пойти на упрощение исходной архитектурной идеи. Но иногда это может быть продиктовано традицией компании работать с конкретными материалами или отсутствием достаточного опыта использования отдельных материалов. Соглашаясь на подобные упрощения, заказчик может потерять первоначальный архитектурный облик дома. Отсюда вытекает необходимость авторского надзора.

     Автор проекта должен последовательно контролировать все стадии возведения дома, чтобы идеи, заложенные в согласованном эскизном проекте, не искажались в процессе строительства, а любые предлагаемые изменения отвечали интересам заказчика. Особое внимание стоит обратить на тот факт, что работа над архитектурной идеей и эскизным проектом подразумевает обязательную «привязку» проекта к месту. Необходимо понимать, что окружающий ландшафт, профиль и размеры участка играют очень большую роль при выборе стилистики и конструкции дома. Грамотно выполнить,  выбрать проект без учета фактора местности невозможно. Покупая участок земли для строительства будущего дома, следует отдавать себе отчет в том, что различные варианты местности предъявляют разные требования к архитектуре, техническому оснащению, внешнему и внутреннему дизайну дома.

     Дом может впечатлять не только своими архитектурными изысками, но и тем, как он «подан», освещен, вписан в пространство. Иногда для того, чтобы жилище смотрелось особенно выразительно, приходится создавать искусственный рельеф, досыпать или, наоборот, убирать грунт. Но это уже сфера деятельности специалистов по ландшафтной архитектуре. Ландшафтный дизайн – планировка участка и дорожек, оформление ограждений, озеленение и искусственное освещение участка проектируется архитектором так же серьезно, как само здание. Эту работу можно проводить и после строительства дома. Однако не лишним будет определиться с концепцией ландшафтного дизайна на стадии эскизного проектирования. Стилевое решение конкретно-го дома требует такого же решения окружающего ландшафта.

     Заключение договора на строительство. Когда проект и смета (или сметы, составленные несколькими фирмами) готовы, можно приступать к заключению договора с подрядчиком. Но прежде, чем сделать выбор в пользу той или иной строительной фирмы, стоит внимательно ознакомится с предлагаемыми условиями договора, устанавливающими права и обязанности сторон.

     Некоторые заказчики и подрядчики не придают особого значения заключению договора подряда, считая, что гораздо проще и выгоднее решать возникающие проблемы уже в процессе строительства.  Абсолютное большинство людей считают заключение договора необходимой неизбежной мерой.  При этом среди сторонников договора лишь немногие понимают, что он на самом деле собой представляет. Бытует мнение, что это документ чисто формальный, и существует некий его стандартный образец, а также, что все договоры одинаковые.

     Иногда заказчики подписывают договор, не ознакомившись внимательно с его пунктами. Между тем, некоторые фирмы при составлении бланка договора сознательно стараются обходить возможные спорные моменты. К сожалению, мало кто из заказчиков понимает, что договор как раз и нужен на случай возникновения непредвиденных ситуаций.

     Перед подписанием договора следует проконсультироваться с юристами, которые специализируются на строительном  бизнесе. При их участии можно составить и предложить компании свой вариант договора. Если фирма не рассматривает такой возможности, то, вероятно, на это есть серьезные основания. От услуг такой строительной фирмы лучше отказаться.

     При составлении договора фирма-подрядчик, как правило, старается учитывать лишь собственные интересы, а в некоторых случаях и вовсе старается переложить на заказчика ответственность за чужую работу. Широко распространены договоры, в которых написано, что «места вывоза мусора определяет и согласует заказчик». В переводе с юридического это означает, что заказчику пытаются вменить в обязанности  роль распорядителя-утилизатора. Бывают, заказчику пытаются вменить в обязанность хранение строительной техники после окончания работ и подписания акта о приемке дома, тогда как сам подрядчик обязан обеспечить выполнение норм техники безопасности и охрану объекта, и этот пункт должен официально значиться в договоре. Даже удар молнии может трактоваться как форс-мажор только в том случае, если по графику выполнения работ еще не дошло время до устройства контура заземления вокруг дома.

     Невнимательность при ознакомлении с договором чревата массой проблем, поэтому необходимо внимательно прочитать и обсудить каждый пункт договора, который вызывает вопросы или несогласие. Некорректные и расплывчатые формулировки должны быть тщательно отредактированы. Решение всех вопросов заранее обеспечит обе стороны дополнительными гарантиями того, что данная сделка ни для кого не обернется серьезными неприятностями.  Профессионалы строительного бизнеса порой используют массу уловок, отстаивая собственные интересы. Не стоит забывать о том, что подрядчик куда более опытен во многих вопросах, он знает то, о чем потенциальный клиент еще и не догадывается. Здесь все решают деньги, получение которых и является основной целью подрядчика. Поэтому производить расчет до окончательного согласования всех пунктов договора не стоит.

     Заказчик имеет право требовать информацию и о субподрядчиках, которых фирма привлекает для отдельных этапов работ, так как при необходимости каждый подрядчик имеет право нанимать субподрядчиков. Это обусловлено отсутствием в конкретной компании специалистов определенных профессий. Да и квалификация сотрудников специализированных компаний, как правило, выше. Но при этом нужно знать, к кому обращаться потом, если в процессе эксплуатации объекта возникнут проблемы и неполадки, например, с отопительной техникой или кондиционерами.

     Если все строительные работы выполняет одна фирма, заключать договор следует не на полное, а на поэтапное строительство. При этом необязательно строить сразу всё и «под ключ». На первом этапе достаточно договориться только о строительстве «коробки» с крышей, окнами и дверями. После этого, когда качество работ себя оправдало, – заказать установку инженерных систем и коммуникаций: водоснабжение и комплекс водоочистки, отопление, кондиционеры и вентиляцию, сантехнику, электричество, сигнализацию. А затем – произвести внутреннюю отделку.

     Важно, чтобы в смете и договоре была указана сумма, не превышающая той, которая заявлена в декларации о доходах заказчика. Однако часто в договоре значатся одни средства, а фактически фигурируют иные. И некоторые компании пытаются этим воспользоваться. Необходимо знать, что большая сумма невыгодна обеим сторонам. Конфликты, с этим связанные, строителям не нужны.

     В качестве примера приводим типовой договор, который можно использовать при заключении сделки-найма. Можно дополнить его пунктами, касающимися конкретного случая, изменить или вычеркнуть ненужные.

     Юридически грамотно составленный договор является хорошей проверкой добросовестности подрядчиков, так как подписывать его берутся не все.

ДОГОВОР ПОДРЯДА НА СТРОИТЕЛЬСТВО № _________

 

г. Москва «____»________________200____г.

 

     Иванов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем «Заказчик», и ООО «__________________», именуемое в дальнейшем «Подрядчик», в лице генерального директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

     Статья 1. Предмет договора

     Заказчик сдает, а Подрядчик принимает на себя генеральный подряд по строительству жилого дома по адресу: ___________________________, именуемого в дальнейшем «Объект». Подрядчик обязуется выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами работы по возведению объекта в соответствии с условиями договора, заданием Заказчика и проектной документацией, включая возможные работы, определенно в нем не упомянутые, но необходимые для полного сооружения Объекта и нормальной его экс-плуатации. Подрядчик обязуется полностью завершить строительство и сдать готовый Объект Заказчику в срок до «____»________________200__ г.

     Статья 2. Стоимость работ по договору

     2.1. Стоимость сооружаемого Подрядчиком по настоящему договору объекта определяется согласно
утвержденной сторонами смете (договорной ценой) и составляет __________ рублей, включая НДС (20%), накладные и транспортные расходы (15%). Оплата производится в рублях по курсу Банка России на день оплаты. В случае, когда в соответствии с действующим порядком стоимость отдельных видов работ по согласованию сторон уточняется в процессе строительства, договорная цена по настоящему договору определяется с учетом указанных уточнений.

     2.2. Все изменения первоначальной договорной цены и сроков строительства или одного из этих параметров оформляются дополнительным соглашением сторон в письменной форме.

     2.3. Превышения Подрядчиком проектных объемов и стоимости работ, не подтвержденные дополнительным соглашением сторон к настоящему договору, оплачиваются Подрядчиком за свой счет при условии, что они не вызваны невыполнением Заказчиком своих обязательств.

     2.4. Исключением в увеличении стоимости и сроков строительства или одного из этих параметров могут быть обстоятельства непреодолимой силы.

     Статья 3. Обязательства Подрядчика

     Для выполнения работ по настоящему договору Подрядчик в счет стоимости, предусмотренной ст. 2, обязуется:

     3.1. Выполнить все работы в объеме и сроки, предусмотренные в настоящем договоре и приложениях к нему, и сдать работы Заказчику в состоянии, позволяющем нормальную эксплуатацию Объекта.

     3.2. Производить работы в полном соответствии с проектами, сметами, рабочими чертежами и строительными нормами и правилами.

     3.3. Поставить на строительную площадку необходимые материалы, оборудование, изделия, конструкции, комплектующие изделия, строительную технику, за исключением материалов, оборудования и изделий, поставляемых Заказчиком.

     3.4. Возвести собственными силами и средствами на территории строительной площадки все временные сооружения, необходимые для хранения материалов и выполнения работ по настоящему договору.

     3.5. Информировать Заказчика о заключении договора подряда с субподрядчиками по мере их заключения. В информации должен излагаться предмет договора, наименование и адрес субподрядчика.

     3.6. Нести ответственность перед Заказчиком за надлежащее исполнение работ по настоящему договору привлеченными субподрядчиками, за координацию их деятельности.

     3.7. Обеспечить выполнение на строительной площадке необходимых мероприятий по технике безопасности, охране окружающей среды, зеленых насаждений и земли во время проведения работ, а также установить освещение.

     3.8. Согласовать с органами государственного надзора порядок ведения работ на объекте и обеспечить соблюдение его на строительной площадке.

     3.9. Осуществить страхование строительных рисков.

     3.10. Обеспечить содержание и уборку строительной площадки и прилегающей к ней уличной полосы.

     3.11. Вывезти в недельный срок со дня подписания акта о приемке завершенного строительством объекта за пределы строительной площадки принадлежащие ему строительные машины и оборудование, транспортные средства, инструменты, приборы, инвентарь, строительные материалы, изделия, конструкции, временные здания и сооружения и другое имущество, а также строительный мусор.

     3.12. Осуществить охрану строящегося объекта.

     3.13. Выполнить в полном объеме все свои обязательства, предусмотренные в последующих статьях настоящего договора.

     Статья 4. Обязательства Заказчика

     Для выполнения настоящего договора Заказчик обязуется:

     4.1. Передать Подрядчику в трехдневный срок со дня подписания настоящего договора по акту, подписанному Подрядчиком и Заказчиком, на период строительства объекта и до его завершения строительную площадку, пригодную для производства работ, согласно приложению №_________ к настоящему договору. Одновременно с этим Заказчик передает Подрядчику документы об отводе мест для складирования излишнего грунта и строительного мусора.

     4.2. Предоставить материалы и оборудование с документацией предприятий-изготовителей, необходимые для его монтажа, которые не входят в объем поставок Подрядчика, по номенклатуре в количествах и сроки, указанные в приложении №____________ к настоящему договору.

     4.3. Передать Подрядчику в трехдневный срок с даты подписания настоящего договора проектно-сметную документацию в объеме, сроки и составе согласно приложению №__________. Передаваемая Заказчиком документация должна быть составлена в соответствии с требованиями строительных норм и правил и утверждена в установленном порядке.

Представление Заказчиком ненадлежаще оформленной или некомплектной документации приравнивается к ее непредставлению. Подрядчик не несет ответственности за качество рабочих чертежей, спецификаций и другой документации, передаваемой Заказчиком. При выявлении в них недостатков Подрядчик сообщает об этом Заказчику. Затраты, возникающие у Подрядчика в связи с исправлением выполненных работ, оплачиваются Заказчиком сверх стоимости, указанной в ст. 2 настоящего договора.

     4.4. В случае, когда в переданную Подрядчику рабочую документацию Заказчик вносит изменения, Заказчик обязан не позднее чем за 5 дней до начала производства работ по измененной документации передать ее Подрядчику, возместить ему все затраты и убытки, понесенные в связи с внесением изменений в рабочую документацию, и уточнить по согласованию с Подрядчиком договорную цену, а при необходимости и сроки строительства, предусмотренные договором.

     4.5. Произвести оплату выполненных Подрядчиком работ в порядке, предусмотренном в статьях 2 и 10 настоящего договора.

     4.6. Передать Подрядчику через три дня со дня подписания настоящего договора перечень исполнительной документации, необходимой для приемки объекта.

     4.7. Выполнить в полном объеме все свои обязательства, предусмотренные в других статьях настоящего договора. Если Заказчик не выполнит в сроки все свои обязательства, предусмотренные настоящим договором, что приведет к задержке выполнения работ по строительству объекта, то Подрядчик имеет право на продление срока окончания работ на соответствующий период и освобождается на этот период от уплаты штрафа за просрочку его сдачи в эксплуатацию. В этом случае стороны примут все необходимые меры, предотвращающие дополнительные расходы. Если у Подрядчика возникнут дополнительные расходы, вызванные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств Заказчиком, то он письменно сообщит Заказчику размер дополнительных расходов с подтверждением их документами, на основании которых стороны заключают соглашение о сроках и форме их возмещения.

     Статья 5. Сроки выполнения работ

     5.1. Объект должен быть построен Подрядчиком и сдан Заказчику в срок, указанный в ст. 1 настоящего договора. Указанная дата является исходной для определения имущественных санкций в случаях нарушения сроков строительства.

     5.2. Работы по настоящему договору Подрядчик должен начать производить и завершить в соответствии с согласованным графиком производства работ (приложение №__________).

     5.3. Изменения графика производства работ, сроков поставки материалов и оборудования Заказчиком, если они могут повлиять на продолжительность строительства и его стоимость, производятся на основании дополнительного соглашения, уточняющего сроки и цену строительства.

     5.4. При изменениях законодательных и нормативных актов, ухудшающих положение сторон по сравнению с их состоянием на дату заключения настоящего договора и приводящих к дополнительным затратам времени и денежных средств, первоначально согласованные сроки строительства продлеваются соразмерно этому времени. Сроки и договорная цена в этом случае сторонами соответственно уточняются в дополнительном соглашении.

     Статья 6. Платежи и расчеты

     6.1. Авансовые платежи осуществляются Заказчиком поэтапно по предъявлении Подрядчиком локальных смет и калькуляций. При этом смета на материалы, конструкции, изделия и оборудование оплачиваются полностью согласно калькуляциям, а строительно-монтажные работы авансируются в размере 30% от сметной стоимости работ.

     6.2. Выданные авансы погашаются Подрядчиком пропорционально выполненным объемам работ и индексации не подлежат.

     6.3. Оплата строительно-монтажных работ осуществляется поэтапно по требованию Подрядчика за фактически выполненные работы по счетам на основании актов сдачи-приемки работ, оформленных печатями и подписями сторон.

     6.4. Оплата строительно-монтажных работ должна производиться не позднее трех банковских дней с даты оформления актов сдачи-приемки выполненных работ.

     6.5. При срыве Заказчиком оплаты, указанной в пунктах 6.1-6.4 настоящего Договора, более чем на три дня Подрядчик имеет право приостановить работы до получения им просроченного платежа и соответствующей суммы штрафа по п. 13.1 настоящего Договора, а также компенсацию затрат за вынужденный простой и расходов за вынужденную демобилизацию и мобилизацию в случае, если данный простой длится более трех дней.

     6.6. Расчеты за материалы и изделия, передаваемые Заказчиком Подрядчику, производятся по ценам их приобретения с учетом транспортных расходов и расходов Заказчика по заготовке и хранению этих материалов и изделий.

     При передаче Подрядчику материалов, изделий и оборудования Заказчик одновременно передает ему часть предусмотренных сметами средств на заготовительно-складские расходы в размере 30% этих средств по материалам и изделиям и 20% по оборудованию, а в случае передачи оборудования в зоне монтажа – 15%.

     6.7. Окончательный расчет за выполненные работы по Объекту производится Заказчиком не позднее трех дней после полного завершения его строительства, включая устранение выявленных дефектов, на основании акта приемки объекта в эксплуатацию, оформленного в установленном порядке. Расчет производится по договорной цене, установленной по Объекту в ст. 2 настоящего Договора и уточненной в дополнительных соглашениях, с зачетом всех ранее произведенных по нему платежей.

     Статья 7. Производство работ

     7.1. Для выполнения работ по разметке строительной площадки и привязке объекта Заказчик в трехдневный срок с момента передачи Подрядчику по акту строительной площадки сообщает ему исходные точки, координаты, уровень и создает геодезическую разбивочную основу для строительства, состав и объем которой должны соответствовать требованиям нормативных документов по строительству.

     7.2. Подрядчик несет ответственность за правильную и надлежащую разметку объекта по отношению к первичным точкам, линиям и уровням, правильность наложения уровней размеров и соосности. Допущенные ошибки в производстве этих работ Подрядчик исправляет за свой счет. По окончании строительства Подрядчик передает Заказчику схемы расположения и каталоги координат и высот геодезических знаков, устанавливаемых при геодезических разбивочных работах в период строительства и сохраняемых до его окончания.

     7.3. Временные подсоединения коммуникаций на период выполнения работ на строительной площадке и вновь построенных коммуникаций в точках подключения осуществляет Подрядчик.

     7.4. Подрядчик производит индивидуальное испытание смонтированного им оборудования и принимает участие в его комплексном опробовании.

     7.5. Оборудование, переданное Заказчиком Подрядчику по акту под монтаж, находится на ответственном хранении Подрядчика до подписания акта рабочей комиссией о приемке его для комплексного опробования. Подрядчик обязан обеспечить сохранность этого оборудования. В случае его утраты или повреждения по вине Подрядчика он восстанавливает его за свой счет. Предмонтажная ревизия оборудования осуществляется непосредственно Заказчиком либо привлеченной им специализированной организацией за его счет. Если оборудование находится на складах сверх нормативного срока хранения по вине Подрядчика, то при соблюдении Заказчиком стандартов и технических условий хранения предмонтажная ревизия и устранение дефектов этого оборудования, вызванные длительным его хранением, осуществляются Заказчиком за счет средств Подрядчика.

     7.6. В случае установления Подрядчиком некомплектности оборудования при приемке его для монтажа либо выявления дефектов в оборудовании в процессе монтажа или испытания Подрядчик обязан поставить об этом в известность Заказчика и принять участие в составлении соответствующего акта. Составление акта и предъявление претензий к заводу-изготовителю или поставщику оборудования являются обязанностью Заказчика. Заказчик обязан доукомплектовать оборудование в 10-дневный срок с момента составления акта, если иной срок не будет установлен в процессе строительства соглашением сторон. Заказчик обязан в срок, согласованный с Подрядчиком, устранить выявленные дефекты оборудования или заменить оборудование. По соглашению сторон эти работы за отдельную плату могут выполняться Подрядчиком.

     7.7. Подрядчик письменно за два дня до начала приемки извещает Заказчика о готовности отдельных ответственных конструкций и скрытых работ. Их готовность подтверждается двухсторонними актами промежуточной приемки ответственных конструкций и актов освидетельствования скрытых работ. Подрядчик приступает к выполнению последующих работ только после письменного разрешения Заказчика, внесенного в журнал производства работ. Если закрытие работ выполнено без подтверждения Заказчика, или он не был информирован об этом, или информирован с опозданием, то по его требованию Подрядчик обязан за свой счет вскрыть любую часть скрытых работ согласно указанию Заказчика, а затем восстано-вить ее.

     7.8. В случае если Заказчиком будут обнаружены некачественно выполненные работы, Подрядчик своими силами и без увеличения стоимости строительства обязан в согласованный срок переделать эти работы для обеспечения их надлежащего качества. При невыполнении Подрядчиком этой обязанности Заказчик вправе для исправления некачественно выполненных работ привлечь другую организацию с оплатой расходов за счет Подрядчика.

     7.9. Подрядчик ведет журнал производства работ, в котором отражается весь ход производства работ, а также все факты и обстоятельства, связанные с производством работ, имеющие значение во взаимоотношениях Заказчика и Подрядчика. Заказчик проверяет и своей подписью подтверждает записи в журнале. Если он не удовлетворен ходом и качеством работ или записями Подрядчика, то он излагает свое мнение в журнале. Подрядчик обязуется в трехдневный срок принять меры к устранению недостатков, указанных Заказчиком.

     7.10. Заказчик вправе вносить любые изменения в объем работ, которые, по его мнению, необходимы. Он может дать письменное распоряжение, обязательное для Подрядчика, с указанием: увеличить или сократить объем любой работы, включенной в договор; исключить любую работу; изменить характер или качество или вид любой части работы; выполнить дополнительную работу любого характера, необходимую для завершения строительства. Если такие изменения повлияют на стоимость или срок завершения строительства, то Подрядчик приступает к их выполнению только после подписания сторонами соответствующего дополнительного соглашения к настоящему Договору.

     7.11. Заказчик может назначить своего представителя на строительстве, который от его имени совместно с Подрядчиком осуществляет приемку по акту выполненных работ, технический надзор и контроль за их выполнением и качеством, а также производит проверку соответствия используемых Подрядчиком материалов и оборудования условиям Договора и проектной документации. Представитель Заказчика имеет право беспрепятственного доступа ко всем видам работ в любое время в течение всего периода строительства. Подрядчик при необходимости обеспечивает представителя Заказчика помещением для работы.

     Статья 8. Охрана работ

     8.1. Подрядчик обеспечивает надлежащую охрану материалов, оборудования, строительной техники и другого имущества на территории огражденной строительной площадки от начала работ до завершения строительства и приемки Заказчиком завершенного строительством Объекта. Заказчик оплачивает фактическую стоимость охраны объекта по представлении Подрядчиком подтверждающих документов.

     8.2. Ответственность за сохранность построенных зданий и сооружений, а также материалов, оборудования и другого имущества после приемки Объекта несет Заказчик.

     Статья 9. Обстоятельства непреодолимой силы

     9.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием природных явлений, действия внешних объективных факторов и прочих обстоятельств непреодолимой силы и если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение настоящего Договора. Срок исполнения обязательств по настоящему Договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства непреодолимой силы, а также последствиям, вызванным этими обстоятельствами.

     9.2. Если обстоятельства непреодолимой силы или их последствия будут длиться более трех месяцев, то Подрядчик и Заказчик обсудят, какие меры следует принять для продолжения строительства. Если стороны не смогут договориться в течение двух месяцев, тогда каждая из сторон вправе требовать расторжения Договора.

Статья 10. Приемка законченного строительством Объекта

     10.1. Приемка завершенного строительством Объекта осуществляется после выполнения сторонами всех обязательств, предусмотренных настоящим Договором, в соответствии с установленным порядком, действовавшим на дату подписания Договора.

     10.2. Подрядчик передает Заказчику за пять дней до начала приемки завершенного строительством Объекта два экземпляра исполнительной документации в составе, определенном Заказчиком согласно п. 4.5 ст. 4 настоящего Договора, с письменным подтверждением соответствия переданной документации фактически выполненным работам.

     10.3. Приемка объекта производится в течение трех дней после даты получения Заказчиком письменного извещения Подрядчика о готовности Объекта.

     10.4. До сдачи Объекта Подрядчик несет ответственность за риск его случайного уничтожения и повреждения, кроме случаев, связанных с обстоятельствами непреодолимой силы. Использование Заказчиком для своих нужд эксплуатации части сооружаемого Объекта, строительство которого в целом не закончено, допускается по соглашению с Подрядчиком либо после приемки этой части Объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

     10.5. Права собственности на строящийся Объект в его оплаченной Заказчиком части и на принятый завершенный строительством Объект осуществляются Заказчиком. После приемки Объекта Заказчик берет на себя риск возможного его разрушения или повреждения.

     Статья 11. Гарантии

     11.1. Подрядчик гарантирует: надлежащее качество используемых материалов, конструкций, оборудования и систем, соответствие их проектным спецификациям, государственным стандартам и техническим условиям, обеспеченность их соответствующими сертификатами, техническими паспортами и другими документами, удостоверяющими их качество; качество выполнения всех работ в соответствии с проектной документацией и действующими нормами и техническими условиями; своевременное устранение недостатков и дефектов, выявленных при приемке работ и в период гарантийной эксплуатации Объекта; бесперебойное функ-ционирование инженерных систем и оборудования при нормальной эксплуатации Объекта.

     11.2. Гарантийный срок нормальной эксплуатации Объекта и входящих в него инженерных систем, оборудования, материалов и работ ограничивается 12 месяцами с даты подписания сторонами акта о приемке готового Объекта. Если в период гарантийной эксплуатации Объекта обнаружатся дефекты, препятствующие нормальной эксплуатации, то Подрядчик обязан их устранить за свой счет и в согласованные сроки. Для участия в составлении акта, фиксирующего дефекты, а также для согласования порядка и сроков их устранения Подрядчик обязан командировать своего представителя не позднее 5 дней со дня получения письменного извещения Заказчика. Гарантийный срок в этом случае продлевается на период устранения дефектов. Указанные гарантии не распространяются на случаи преднамеренного повреждения Объекта со стороны третьих лиц.

     11.3. При отказе Подрядчика от составления или подписания акта обнаруженных дефектов и недоделок для их подтверждения Заказчик назначит квалифицированную экспертизу, которая составит соответствующий акт по фиксированию дефектов и недостатков и их характера, что не исключает право сторон обратиться в арбитражный суд по данному вопросу.

     Статья 12. Лицензии (сертификаты)

     12.1. Стороны обязуются нести все расходы, связанные с получением лицензий (сертификатов) на материалы, оборудование, комплектующие изделия, необходимые для выполнения работ и эксплуатации объекта, в объемах своих поставок.

     Статья 13. Имущественная ответственность сторон

     13.1. За нарушение Заказчиком договорных обязательств он уплачивает Подрядчику: за задержку передачи Подрядчику строительной площадки, документации, указанной в пп. 4.1, 4.2, 4.5 настоящего Договора, оборудования, материалов и изделий – штраф в размере 0,1% от договорной цены Объекта за каждый день просрочки; за передачу для монтажа некомплектного оборудования – штраф в размере 0,1% от договорной цены Объекта за каждый день задержки его монтажа по этой причине; за задержку начала приемки законченного строительством Объекта свыше трех дней со дня получения извещения Подрядчика о предъявлении их к сдаче – пени в размере 0,1% от договорной цены Объекта за каждый день просрочки, но не более 10% договорной цены; за задержку расчетов за выполненные строительно-монтажные работы – пени в размере 0,5% стоимости подлежащих оплате работ за каждый день просрочки; за необеспечение в согласованные с Подрядчиком сроки выполнения работ по прямым договорам, заключенным Заказчиком со специализированными организациями, если это привело к нарушению графика производства работ по Объекту,  неустойку в размере 0,1% от договорной цены Объекта за каждый день просрочки.

     13.2. При нарушении Подрядчиком договорных обязательств он уплачивает Заказчику: за несвоевременное окончание строительства Объекта по вине Подрядчика – пени в размере 0,5% от договорной цены Объекта за каждый день просрочки. При задержке сдачи Объекта свыше 30 дней Подрядчик уплачивает помимо пени неустойку в размере 10% договорной цены Объекта; за несвоевременное освобождение строительной площадки от принадлежащего ему имущества – штраф в размере 0,1% от договорной цены Объекта за каждый день задержки; за нарушение сроков выполнения отдельных видов работ или сдачи площадей под монтаж оборудования, осуществляемых специализированными организациями по прямым договорам с Заказчиком, – пени в размере 10% стоимости выполненных работ за каждый день просрочки. В случае обеспечения Подрядчиком своевременной сдачи Объекта взысканные с него указанные пени подлежат возврату; за задержку устранения дефектов в работах и конструкциях против сроков, преду-смотренных актом сторон, а в случае неявки Подрядчика – односторонним актом – штраф в размере 0,1% от договорной цены Объекта за каждый день просрочки; за повреждение одной единицы зеленых насаждений – штраф в размере 10 000 рублей. При несвоевременном устранении дефектов Подрядчиком Заказчик вправе за его счет устранить дефекты своими силами и, кроме того, взыскать с него неустойку в размере 50% стоимости работ по устранению дефектов.

     13.3. Кроме санкций за неисполнение обязательств по договору виновная сторона возмещает другой стороне непокрытые неустойками убытки, включая упущенную выгоду.

     13.4. Уплата штрафов, пени и неустоек, а также возмещение убытков не освобождает стороны от исполнения своих обязательств.

     Статья 14. Расторжение Договора

     14.1. Заказчик вправе расторгнуть Договор в следующих случаях: задержка Подрядчиком начала строительства более чем на два месяца по причинам, не зависящим от Заказчика; систематическое нарушение Подрядчиком сроков выполнения строительно-монтажных работ, влекущее увеличение сроков окончания строительства более чем на два месяца; систематическое несоблюдение Подрядчиком требований по качеству работ; аннулирование лицензий на строительную деятельность, других актов государственных органов в рамках действующего законодательства, лишающих Подрядчика права на производство работ.

     14.2. Подрядчик вправе расторгнуть договор в случаях: финансовой несостоятельности Заказчика или сис-тематической задержки им расчетов за выполненные работы или задержку их более чем на три месяца; консервации или остановки Заказчиком строительства по причинам, не зависящим от Подрядчика, на срок, превышающий три месяца; уменьшения стоимости строительства более чем на 30% в связи с внесенными Заказчиком изменениями в проектную документацию.

     Статья 15. Особые условия

     15.1. Для заключения настоящего Договора Подрядчик обязан представить лицензию на право осущест-вления строительной деятельности и производства строительно-монтажных работ.

     15.2. Подрядчик не имеет права продавать или передавать строящийся или построенный объект (отдельную часть), а также проектную документацию на его строительство или отдельной его части никакой третьей стороне без письменного разрешения Заказчика.

     15.3. Ущерб, нанесенный третьему лицу в результате строительства объекта по вине Подрядчика или Заказчика, компенсируется виновной стороной. Ущерб, нанесенный этому лицу по непредвиденным причинам, возмещается сторонами на паритетных началах.

     15.4. Любая договоренность между сторонами, влекущая за собой новые обстоятельства, не предусмотренные настоящим Договором, считается действительной, если она подтверждена сторонами в письменной форме в виде дополнительного соглашения.

     15.5. При выполнении настоящего Договора стороны руководствуются нормами законодательства Российской Федерации.

     15.6. Все указанные в Договоре приложения являются его неотъемлемой частью.

     15.7. Спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения настоящего Договора, разрешаются арбитражным судом в установленном порядке.

 

     Расчетные счета сторон:

Заказчика __________________________________________

Подрядчика_________________________________________

 

     Адреса сторон:

Заказчика

 

     Подрядчика

 

 

     Настоящий договор составлен в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон.

     Заказчик _____________________ Подрядчик ___________________

                               (подпись)                                           (подпись)

 

     М.П.

 

     Приложение к договору

__________________________________________________________________

                              (наименование Объекта строительства)

от ______________ числа _______________ месяца _________________ года № _____________

 

     ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПРИЛАГАЕМЫХ К ДОГОВОРУ ПОДРЯДА НА СТРОИТЕЛЬСТВО

     Акт о передаче Заказчиком Подрядчику площадки под строительство.

     График передачи Заказчиком Подрядчику проектной и разрешительной документации.

     Ведомость определения договорной цены на строительство объекта.

     График производства строительно-монтажных работ (составляется Подрядчиком).

     График финансирования строительно-монтажных работ.

     График передачи Заказчиком Подрядчику оборудования и материалов.

     График выполнения пусконаладочных работ.

     Перечень услуг, представляемых Заказчиком.

     Перечень документов, необходимых для сдачи Объекта в эксплуатацию.

     Дополнительные соглашения, заключаемые сторонами в ходе строительства.

 

     Составление сметы. Смета – это документ, составленный на основании проекта. В ней перечислены работы по строительству и отделке дома, необходимые материалы, а также указана стоимость, как общая, так и каждого пункта в отдельности. В смете учитываются и накладные расходы (транспорт, услуги управленческого аппарата фирмы), составляющие около 15% стоимости строительства. Кроме того, смета может включать дополнительные (непредвиденные) расходы (примерно 2%) и прибыль строительной фирмы (12–15%).

     Смета подлежит обсуждению и редактированию. Каждый пункт сметы должен быть согласован с заказчиком – от марки цемента до моделей сантехники, если заказчик приобретает ее самостоятельно. Этот документ является неотъемлемой частью договора. Не рекомендуется использовать широко распространенные в строительной практике приблизительные сметы. Каждый из пунктов должен быть тщательно проработан. Однако специалисты строительных фирм часто ссылаются на невозможность просчитать и учесть все необходимые материалы и их комплектующие. На самом деле профессио-нальные строители способны заранее определить даже необходимое количество гвоздей. Изменения в смете допускаются только с согласия заказчика или по его просьбе и до начала работ и закупки необходимых материалов. В дальнейшем смета поможет проверять выполнение текущих этапов строительства и производить расчет по каждому из них, так как по этому документу составляется график проведения и финансирования работ.

     Некоторые компании по просьбе клиента могут составить смету в нескольких вариантах, из которых заказчик выбирает наиболее приемлемый. В идеале специалисты компании, работающей на свою репутацию и профессиональный имидж, могут предоставить клиенту и квалифицированную консультацию по вопросам экономии средств и материалов. А готовая смета поможет заказчику соотнести свои финансовые возможности с суммой предстоящих расходов. Возможно, при этом придется отказаться от некоторых декоративных излишеств, например, витражей на окнах, художественного наборного паркета, вместо импортного отопительного оборудования установить его отечественный аналог. Однако изменения подобного рода строго ограничены и регламентированы утвержденным проектом. Иначе при замене, например, монолитных несущих конструкций на кирпичные или блочные проект придется полностью переделывать.

     И тут неизбежно возникает вопрос: сколько стоят услуги архитектора по разработке индивидуального проекта коттеджа или другого объекта? Средняя цена услуг архитектора по его разработке составляет от 10 до 15 долл. за 1 м2 общей площади дома. Работа оформляется отдельным договором. Услуги именитых архитекторов обойдутся дороже: их гонорар – 25 долл. за 1 м2. Самыми экономичными считаются типовые проекты, однако вносить какие-либо изменения в них не рекомендуется.

     При разработке проекта можно заключить индивидуальный договор с архитектором или воспользоваться услугами строительной фирмы. Фирма в этом случае предпочтительней, так как при разработке проекта она ориентируется на свои реальные возможности. Желательно, чтобы подрядчик провел
экспертизу проекта у авторитетного специалиста в области проектирования и строительства. Не лишней окажется консультация и у сторонних сметчиков.

      При работе по реализации проекта важным аспектом является авторский надзор, то есть разработчик проекта должен постоянно следить за ходом работ, чтобы при их проведении не возникало серьезных расхождений между утвержденным документом и его воплощением. Стоимость авторского надзора, как правило, составляет 20% суммы общих затрат на проект.

По материалам справочника " Универсальный справочник прораба".НТЦ «Стройинформ».



Назад в раздел