Новости

Самая большая школа Тюмени

09:09 04.10.2017

Самая большая школа Тюмени

1 сентября 2017 года открылась самая большая Тюменская школа, в которой будут учиться более 2,5 тысяч школьников, которые раньше должны были ездить в другие районы города.

Для остекления этого...

все новости →


Выбор земельного участка



Выбор земельного участка на примере Подмосковья


     При выборе участка необходимо учитывать множество факторов. Основные из них: направление и расстояние от Москвы, целевое назначение продаваемой земли, наличие коммуникаций, площадь участка, его окружение и инфраструктура, возможный риск.

     Направление. Западное направление от Москвы считается экологически благоприятным.      Наличие опасных примесей в воде и воздухе минимально из-за преобладания ветров со стороны Атлантики. Большинство участков на этом направлении имеют собственные скважины ( цены на обсадные трубы пнд здесь)

Также нет здесь и вредных производств. Большая часть территории – лесные насаждения. На западе расположено много «рыбных» водоемов и самое большое по площади подмосковное водохранилище – Истринское. Немаловажно и наличие благоустроенных трасс, позволяющих значительно экономить время в пути.

     На самых популярных подмосковных направлениях – Рублевском и Новорижском шоссе – стоимость некоторых участков за последние годы возросла до 30 тыс. долл. за 0,1 Га (1 сотку). Аналогично дорожают участки, расположенные на Пятницком, Киевском, Минском, Дмитровском и Калужском направлениях, особенно в лесных массивах и вблизи водохранилищ.

     Восточное направление столицы отличается менее благоприятной экологической обстановкой. Это обусловлено влиянием расположенных здесь многочисленных экологически вредных производств, около 20 из которых хранят и (или) используют в своем производстве хлор, фенолы, различные кислоты и другие подобные вещества. Существенное влияние на окружающую среду восточных областей Подмосковья оказывают легальные и нелегальные свалки. К недостаткам восточного направления относится и большое число населенных пунктов, из-за чего лесные массивы менее обширны, чем на западе. Тем не менее, экология здесь на порядок выше, чем в самой столице, особенно в ее промышленных районах. Неоспоримым преимуществом восточных районов является наличие необходимых коммуникаций – электричества, газа, центрального водопровода. Также из-за меньшей заболоченности почвы в этих местах земельные участки наиболее предпочтительны под строительство. Массу проблем доставляет низкое качество местных дорог, большинство которых проходит через населенные пункты, а пропускная способность шоссе при подъезде к Москве не обеспечивает безостановочного следования автотранспорта в часы пик.

     Южное и северное направления по экологическому и социальному благополучию считаются равноценными. На стоимость земельных участков здесь также влияет  ориентированность на запад или восток. Климат на юге Подмосковья более сухой, крупных рек и водохранилищ, в отличие от севера, нет. Даже в 30–40 км к югу от столицы на 2–3°С теплее, чем на севере. Этот показатель имеет значение при обустройстве приусадебного участка.

     А пока цены на землю под застройку в 30-километровой зоне от Москвы зависят от направления. Участки по Ярославскому шоссе стоят от 3 до 5 тыс. долл. за 0,1 Га, по Осташковскому, Дмитровскому и Пятницкому шоссе – от 3 до 6 тыс. долл., по  Ленинградскому – до 4 тыс. долл., Новорижскому – от 5 до 20 тыс. долл., Ильинскому – от 3 до 12 тыс. долл., Рублево-Успенскому – от 5 до 27 тыс., по Минскому – от 4 до 12 тыс. долл., Киевскому – от 2 до 5 тыс., по Калужскому – от 4 до 8 тыс. долл.

     Расстояние от Москвы. Лучшим вариантом считаются участки, расположенные в пределах 30 км от МКАД. По прогнозам экспертов, в ближайшее время возрастет популярность удаленных подмосковных участков, которые на данный момент не считаются элитными. Наибольшим спросом будут пользоваться участки, находящиеся вблизи рек и водохранилищ. Стоимость земли здесь уже приближается к ценам в престижных районах (Рублевское шоссе). Стоимость участков по Новорижскому шоссе по мере удаления от Москвы практически не уменьшаются. Есть вероятность, что поселки у водоемов благодаря своей уникальности в ближайшем будущем сформируют по-настоящему элитный рынок загородного жилья.

     Особую сложность вызывают транспортные проблемы. Определяющее значение  имеет качество дорожного полотна и загруженность дорог. Например, от участка, находящегося в Чеховском районе, это примерно 50 км, до МКАДа можно доехать за 30 минут. А на поездку в одну из ближних подмосковных деревень, расположенную между Ленинградским и Дмитровским шоссе уйдет не менее 2 ч. В этом случае целесообразно выбирать участок, расположенный вблизи железнодорожной станции (желательно узловой или крупной) с налаженным бесперебойным движением электропоездов.

     Целевое назначение продаваемой земли. Стоимость земельной единицы зависит не только от географического расположения, но и от ее целевого назначения. Закон устанавливает запрет на произвольное изменение целевого назначения участка. Это  означает, что при заключении договора ни застройщик, ни противоположная сторона, ни нотариус, ни должностные лица Комитета по земельным ресурсам не вправе по собственной инициативе изменять категорию земель (например, земли сельскохозяйственного назначения). То же самое касается цели предоставления участка (для индивидуального жилищного строительства и т. д.), указанной в документах, которые устанавливают права на земельный участок.

     Таким образом, если местная администрация определила статус участка как личное подсобное хозяйство, то перевести его в необходимую владельцу категорию ИЖС очень сложно. «Перепрофилировать» участок можно только на основании решения органа исполнительной власти, в Московской области – главы областной администрации. Для этого необходимо обратиться в муниципальные органы с ходатайством об изменении целевого назначения земельного участка. Однако этот процесс долгий и трудоемкий, связанный с проведением государственной экологической экспертизы, сбором огромного количества документов и согласования их в различных государственных инстанциях.

     В полномочия сельских администраций не входит изменение государственного земельного реестра. А наличие какого-либо несоответствия установленным порядкам проявится уже при первой проверке. В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ «Самовольной постройкой является жилой дом, строение..., созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей..., либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил». Пункт 2 указанной статьи гласит: «Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на него права собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим его лицом либо за его счет».

     Наличие коммуникаций. Независимо от класса жилья оснащение загородного дома для постоянного проживания должно предусматривать наличие природного газа, автономной системы отопления, централизованной канализации и водоснабжения. Для элитного жилья и бизнес-класса обязательными требованиями являются также охраняемая территория, московский телефон, выделенная линия Интернет. Из этого следует очевидный факт, что цена земли напрямую зависит от оснащения дома всеми удобствами. Рассмотрим более подробно некоторые из них.

     Во-первых, газ. Получить разрешение на его проведение – это отдельный пункт. Сначала необходимо построить дом, который должен быть принят в экс-плуатацию соответствующими органами. Без этого подключение невозможно, даже если существует генеральная подводка. Однако часто газопровод проходит в 200–300 м от продаваемого участка, а каждый такой метр – это дополнительные деньги к стоимости земли.

     Во-вторых, электричество. До начала строительства необходимо получить разрешение на проводку временной линии, после чего можно использовать электричество на законном основании. Однако проблемы могут возникнуть при проведении самой линии электропередач, если ее придется тянуть на значительные расстояния. 

     В-третьих, центральный водопровод и канализация. Имеются они далеко не везде. Если нет водопровода, то обеспечение водой участка придется начинать с обустройства колодца или бурения скважины. Сначала потребуется определить, на каком уровне находится глубинный источник, так как от этого зависит стоимость строительства колодца или пробивки скважины.

     Организация охраны объекта также влияет на его стоимость. Под охраняемой территорией следует понимать как наличие вооруженных профессионалов из ЧОПа, так и возможность оснащения дома и прилегающей территории современными системами сигнализации с выводом на центральный пульт.

     Прямой московский номер и выделенная интернет-линия в загородной местности, как правило, большая редкость. Однако если участок находится недалеко от крупного населенного пункта, то линию ГТС и Интернет можно будет установить. Относительно дешевым решением проблемы со связью может стать сотовый телефон.

     На встрече с продавцом при осмотре участка иногда выявляется несоответствие реальных условий указанным в объявлении. И в этом случае покупатель может претендовать на скидку от изначально заявленной стоимости.

     Полнота владения информацией об объекте свидетельствует об отношении  владельца к своей собственности. Если при первом разговоре продавец затрудняется ответить на некоторые вопросы, это, как правило, означает, что хозяин не собирался использовать свой надел для строительных и хозяйственных нужд. И зачастую у таких продавцов заявленная стоимость значительно отличается от реальной.

     Площадь участка. Рассчитать необходимую площадь участка под застройку несложно. Для этого нужно определить размеры будущего дома и хозяйственных построек. Наиболее востребованные метражи объектов эконом- и бизнес-класса составляют в среднем 100-300 м2 (1-3 сотки). Двух-трех соток вполне достаточно для возведения двухэтажного дома без излишеств общей площадью 160 м2 (10х10 м), а также других жизненно важных построек, например, бани, которая по нормам противопожарной безопасности должна находиться от дома минимум в 15 м, котельной, гаража и т.д. Для обустройства приусадебного хозяйства (сада, огорода, бассейна) потребуется дополнительная площадь, а чтобы использовать ее наиболее рационально, лучше заранее определить перечень и объем необходимых объектов. 

     Окружение и инфраструктура. При выборе участка под строительство жилого дома важно учитывать инфраструктуру местности. Отсутствие магазина поблизости может доставить массу неудобств. То же можно сказать и о сберкассе, почте и поликлинике. А для семьи с детьми потребуется школа и детский сад. Желательно, чтобы автобусная остановка или железнодорожная станция находились не далее, чем в 10–15 минутах ходьбы.

     Не менее важно учитывать и то, с кем проживать по соседству. Иначе есть вероятность оказаться в зоне риска (криминальные элементы и т.п.). Лучше всего после осмотра земельных владений познакомиться с будущими соседями. Это поможет узнать о скрытых недостатках объекта продажи, наличии спорных границ, а также ближе познакомиться с продавцом. К тому же, в случае одновременной застройки соседнего участка, есть возможность наладить взаимопомощь.

     Возможный риск. Покупка недвижимости во все времена является риском. Есть риск как наткнуться на недобросовестных продавцов и риэлторов, так и потерять приобретенное имущество из-за неверно оформленных документов или корректировки подзаконных актов. Существует вероятность пересмотра Минимуществом прав собственности на федеральные земли, проданные частным владельцам, и некоторым хозяевам земельных участков и коттеджей после проведения инвентаризации придется расстаться со своей собственностью. Ряд таких случаев уже был в законодательной практике. Так в 2000 го-ду более тысячи владельцев коттеджей в Сергиево-Посадском, Истринском, Солнечногорском, Ступинском и Чеховском районах Московской области оказались в подобной ситуации. Единым продавцом земельных участков выступила ассоциация «Народное землепользование», выкупившая в свою очередь землю практически за бесценок у фермерских хозяйств. Проверка выявила принадлежность земельных угодий государству, в результате чего сделка по передаче объектов в собственность частным лицам была признана недействительной. Вернуть право собственности новым владельцам, как правило, не удается. Единственный способ обезопасить себя от подобных проблем – воспользоваться услугами профессионалов, солидных агентств по недвижимости.

     Наличие воды. В зависимости от глубины залегания водоупорного слоя грунтовая вода подразделяется на следующие виды: верховодка – вода, отбираемая с глубины до 5 м, почвенная – вода с глубины до 10 м, грунтовая вода – с глубины до 40 м, артезианская – с глубины более 40 м.

     Добыча верховодки не представляет сложности, она может использоваться только в технических целях как недостаточно чистая. При выборе места для колодца необходимо знать, что вода, проходя верхние водопроницаемые слои, обогащается ненужными примесями, если поблизости находятся источники загрязнения. Поэтому нельзя устраивать колодец около мусорных, компостных и навозных куч, а также в районе слива сточных вод. Колодец, расположенный на уклоне, должен располагаться выше очага загрязнения.

     Чтобы проживание в загородном доме было по-настоящему удобным и комфортным, необходимо постоянное водоснабжение. Зачастую подключиться к централизованным сетям водоканала не представляется возможным. Поэтому идеальным решением в таких случаях является индивидуальная скважина. Условно их можно разделить на два типа: мелкие и глубокие.

     Мелкие скважины бурятся, как правило, на водоносные песчаные горизонты, которые залегают на глубине 15–35 м. Для устройства подобных скважин используются легкие буровые установки типа
ВС–1. Бурение производится шнеками, которые представляют собой рабочую часть штопора. В качестве обсадной колонны используются бесшовные горячекатаные трубы из стали 20 диаметром 127–159 мм, тип соединения – резьбовой. Фильтр представляет собой перфорированную стальную трубу, оснащенную сеткой галунного плетения из нержавеющей стали или латуни № 52, 56, 68. Эксплуатация скважины осуществляется с помощью насосов вибрационного действия производительностью 0,3-0,5 м3/ч.

     В силу своей малой продуктивности скважины данного типа применяются, в основном, для полива садовых участков. Но иногда они могут использоваться и для водоснабжения небольших дачных домиков. Правда, для этого необходим специальный бак-наполнитель.

     Срок эксплуатации мелких скважин небольшой. Они быстро заиливаются, поскольку используются не постоянно, а сезонно, и истощаются. Оптимальным вариантом для автономного водоснабжения служат артезианские скважины глубиной более 30 м на известняковые водоносные слои. Бурение в данном случае производится с промывкой более мощными установками роторного бурения типа УРБ – 2А2. Дебит глубокой скважины может достигать 5 м3/ч. Оснастив ее соответствующим насосным оборудованием, владелец любого коттеджа не будет испытывать проблем с водопотреблением.

По материалам справочника " Универсальный справочник прораба".НТЦ «Стройинформ».



Назад в раздел